Interview du mois #2 avec Axel DAVID, USH des Pays de la Loire | Energie Sprong, pour massifier ensemble la rénovation

Publié le

01/12/2022

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Suite de l’entretien de Axel DAVID, Directeur de l’Union Sociale de l’Habitat des Pays de la Loire, à l’occasion de l’achèvement du processus d’attribution des marchés MASH.

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TRAVAILLER ENSEMBLE

Pierre-Yves LEGRAND : Si on revient à l’origine du projet, je parlais d’étincelle en début d’entretien, qu’est-ce qui fait que ça a pris en Pays de la Loire et que ça n’a pas pris dans ce volume-là, pour le moment, ailleurs ?

Axel DAVID :

D’abord, il y a une culture commune dans cette région de travailler ensemble, les DG d’organismes Hlm, les organismes entre eux et avec leur environnement immédiat, etc.

Ils ont toujours porté collectivement des projets un peu plus grands que chacun des organismes. C’est vraiment une culture ; c’est de cette façon que nous avons porté les fichiers partagés de la demande, c’est comme ça que s’est créé l’OFS Atlantique Accession Solidaire avec comme membres fondateurs les 3 principales collectivités et les 15 organismes intervenant dans le champ de l’accession abordable.

C’est une particularité de notre territoire, d’avoir la capacité de faire ces alliances-là et de se dire : « On a intérêt de faire ensemble parce qu’on fera mieux que si on fait tout seul. » Ça, c’est le premier point.

Le deuxième point, que l’on ne savait pas que ce n’était pas possible, alors on s’est dit qu’on allait le faire ! Les organismes ont accepté de prendre un pari ensemble, des risques et de lancer ce projet qui n’avait pas été testé à cette échelle.

Des organismes qui osent ?

Qui osent et qui prennent des risques. Ce sont les organismes et ce sont des DG, leurs gouvernances, leurs équipes, qui savent prendre des paris pour faire évoluer la filière, et qui savent prendre des risques pour amener leur organisme plus loin. C’est aussi, bien entendu, l’outil commun que constitue le mouvement Hlm régional.

Et puis, parce que les Hlm ne sont rien sans leurs partenaires, nous avons pu nous appuyer sur un écosystème puissant. Nous avons pu faire du sourcing et travailler en amont avec des gens qui avaient l’habitude d’organiser leur filière aussi bien que nous côté Hlm. Je voudrais souligner là, l’apport du réseau d’Entreprises animé par NOVABUILD, FIBOIS et ATLANSUN, et avec l’appui de l’équipe d’Energiesprong France.

D’un projet Hlm, nous en avons fait un projet des acteurs de la réhabilitation, et d’un projet des acteurs de la réhabilitation, nous avons pu faire un projet des territoires. C’est cette mécanique de convictions successives des uns et des autres, qui nous a permis d’emmener un peu tout le monde.

Ça a été vraiment riche d’avoir pu identifier en amont les acteurs qui répondraient au marché. Je pense que dans les marchés publics, on travaille insuffisamment ces éléments de sourcing, et ces éléments de sourcing sont essentiels dans un exercice d’innovation comme le nôtre.

Atelier NOVABUILD entreprises et bailleurs sociaux, mai 2019

SOURCING – MOBILISATION DES PROFESSIONNELS

Ce que vous appelez sourcing, nous l’avons appelé "mobilisation des professionnels et acculturation". Nous avons permis une montée en compétence avec dix séances, dix rencontres étalées sur une année, c’est énorme. C’est énorme si on pense à la durée et au temps que vous avez attendu pour que cette montée en compétence ait lieu.

Je crois bien que le secret d’un grand projet comme celui-là, c’est d’abord de se donner du temps.

On fait le contraire d’habitude. Les gains financiers se font aussi sur une réduction du temps. Il se trouve que là, on s’est donné du temps, avec dix séances sur des sujets comme l’industrialisation, sur les assurances, sur l’énergie, etc. Pendant ce temps-là, il y a eu des gens qui ont décroché, cela voulait dire que ce n’était peut-être pas fait pour eux, et il y a des gens qui ont raccroché, qui se sont engagés et qui se sont « mariés ». On a petit à petit commencé à voir des équipes se constituer.

Ces étapes ont été riches pour nous, parce que nous étions au même moment en train d’écrire le cahier des charges de la consultation. Nous avons pu vérifier in vivo comment les uns et les autres réagissaient par rapport à certaines hypothèses. Nous nous sommes vite rendu compte que le secteur de la réhabilitation était plus près que jamais de ce que nous attendions.

CENTRALE D’ACHAT

Comment en êtes-vous arrivés à créer une centrale d’achat ?

Il y a deux manières de porter ce type ce marché. Soit un organisme accepte de porter le marché pour tout le monde, soit un tiers, qui n’est pas un des organismes, porte le projet.

Nous n’avions pas l’outil à l’échelle de la région, ni d’ailleurs en France. Nous nous sommes dit assez vite que pour porter une démarche aussi complexe et aussi lourde, il fallait que ça ne soit pas un organisme qui en ait la responsabilité seul. Il fallait conserver une dimension collective pour que nous puissions organiser la gouvernance de manière équilibrée entre chacun des organismes. Les organismes ont décidé de créer MASH pour « Mutualisation d’Achat au Service de l’Habitat ». C’est une centrale d’achat que nous utilisons désormais pour d’autres opérations.

MASH est un incubateur à mutualisation pour les organismes quand ils ont besoin de travailler ensemble.

Est-ce que ce sont les mêmes 44 membres de l’USH qui sont membres de MASH ?

Les membres de MASH sont les organismes de l’USH des Pays de la Loire mais nous avons ouvert la porte à nos collègues bretons et normands sur un certain nombre de marchés, quand il s’avère plus pertinent d’être plus large que la région comme sur le marché de la fourniture d’électricité par exemple.

DIAGNOSTIC DES BATIMENTS A RENOVER

On a parlé de mobilisation des professionnels, mais la mobilisation des bailleurs sociaux, cela a dû être une étape cruciale surtout quand vous avez commencé à définir concrètement combien de logements vous alliez faire entrer dans le marché.

C’est un sujet complexe. Tout le monde n’était pas convaincu, c’est le principe de l’innovation. D’une étude de faisabilité menée sur 20 000 logements, 14 bailleurs ont décidé de s’engager dans la démarche. Nous avions dès le départ la volonté de dire qu’il nous fallait un volume important pour que les entreprises croient en ce volume et croient en la capacité de l’emmener loin.

Vous aviez fait une sorte de diagnostic de départ de logements potentiellement concernés par une rénovation industrialisée ?

Oui, sur les 14 organismes qui avaient initialement fait part de leur intérêt, nous avions repéré dans leur patrimoine 20 000 logements qui avaient des qualités permettant ce type de rénovation. C’est le Club des Directeurs de Patrimoine de l’USH qui à un moment donné a porté le projet et l’a soumis au Conseil d’administration. Je souligne la capacité du Conseil d’administration de l’USH des Pays de la Loire à se saisir du sujet et à dire : « C’est très bien, OK ! Ça a du sens, allez-y et mettez en place une étude de faisabilité ».

Cette étude de faisabilité nous a permis de dégager les 2 000 premiers logements qui permettront de lancer la démarche et de voir si le marché répond avec des réhabilitations extrêmement ambitieuses, faites de manière industrialisée, en tentant de faire émerger des champions locaux diversifiés.

Nous souhaitions nous appuyer sur une diversité d’acteurs et donner un élan à Energiesprong en France pour permettre à la filière d’émerger. Cela passait par une vague qui soit à la dimension du projet, proche d’une dimension qu’on a connue aux Pays-Bas.

Voyage étude aux Pays bas, juin 2019

ORGANISATION

Etant donné l’ampleur de ce projet, on suppose que cela a eu un impact sur l’organisation de l’USH des Pays de la Loire. Avez-vous recruté du personnel pour pouvoir suivre ce projet ou êtes-vous resté à équipe équivalente ? Autrement dit, comment vous avez fait pour porter un projet de cette ampleur ?

Avec beaucoup d’énergie. Effectivement, nous avons porté ce projet à effectif constant. Je voudrais souligner l’investissement de Jérémy ROBIN, chargé de mission sur le sujet, et celui des autres membres de l’équipe qui intervenaient notamment autour de la centrale d’achat. Nous avons fait le choix de nous appuyer sur une AMO très puissante dans toutes les étapes du projet.

On peut parler de fait d’un renforcement « externalisé ». Je souligne l’apport des équipes extrêmement chevronnées avec les cabinets Setec, Emenda qui est un cabinet local nantais, LPA qui est un cabinet d’avocats et Hors Site Conseil. Ils ont été essentiels dans la capacité à conduire le projet. Nous avons mené un dialogue compétitif extrêmement lourd avec cinq lots, trois groupements d’entreprises par lot, des séances qui se sont déroulées dans le respect d’un protocole COVID, où tout le dialogue compétitif a été fait en visio. Cela nous a d’ailleurs permis de multiplier les temps de travail, là où l’on aurait peut-être été gêné par des questions matérielles sans ce protocole.

FINANCEMENT

Parlons financement, et notamment d’un élément facilitateur que sont les subventions. Je crois que vous visiez l’équilibre financier du projet au départ, pour autant, vous vous êtes tournés vers des financements exceptionnels pour enclencher la dynamique.

Nous savions dès le début, par retour d’expériences de nos collègues de NEOTOA près de Rennes, qu’un tel projet serait très couteux.

Notre ambition, c’était de jouer sur l’effet volume pour faire diminuer le prix. Le prix d’équilibre était estimé à 75 000 euros par logement. Globalement, avec la production d’énergie et le E=0 qui permet de transférer en investissement une partie du coût qui aurait été dépensé sur 30 ans en consommation énergétique, cela permettait au système de s’équilibrer en grande partie.

Mais nous savions d’une part, que nous avions besoin d’une mécanique de financement différente de la part de notre banquier, la Banque des Territoires, et d’autre part, que nous n’arriverions pas en phase d’amorce à atteindre ces prix-là. Nous savions que nous aurions besoin du soutien des territoires pour faire émerger ces projets et cette filière.

C’est un projet qui a très rapidement séduit les uns et les autres. La région Pays de la Loire a vite vu EnergieSprong comme un objet qui pouvait lui permettre d’accompagner sa feuille de route sur la transition énergétique et environnementale, et elle a été séduite par la logique d’organisation de filière. Ce projet rentre bien aussi dans ses objectifs d’accompagnement des Hlm. La région nous accompagne depuis des années sur les questions de réhabilitation. Les Conseils départementaux ont aussi été intéressés, avec ces dimensions-là mais également avec la dimension sociale, puisqu’ils gèrent le FSL et des dispositifs d’accompagnement des ménages. Les Conseils départementaux se sont dit : « La dépense énergétique qui ne sera pas faite, c’est de la dette qui ne se créera pas ». Pour les intercommunalités, c’est une logique de ces arguments cumulés qui viennent rejoindre un projet de territoire.

L’alliance que les financeurs ont accepté de faire avec les Hlm est extraordinaire. Nous avons pu articuler les différents financements des collectivités et ceux de l’Europe au travers du FEDER. Sans l’accompagnement des techniciens, l’implication et les décisions des élus, ce projet n’aurait pas été possible.

Enfin, la Banque des Territoires a accepté de construire avec nous une offre de prêt spécifique autour de notre projet et nous avons eu son soutien constant dans toute la conduite du projet.

C’est la première fois qu’une politique publique destinée aux Hlm est construite autour d’un projet porté par les Hlm et pas une politique publique à laquelle les Hlm doivent s’adapter.

Excellent !

Cerise sur le gâteau, si vous me permettez cette expression, nous avons obtenu le soutien de l’État grâce au Plan de Relance et à l’appel à projets MassiRéno (pour « massification de la rénovation exemplaire du parc locatif social ») qui est arrivé plus tardivement, mais qui a été déterminant au moment dans la prise de décision. C’est la bulle d’oxygène dont nous avions besoin au moment où les prix étaient en train d’exploser avec la crise des matériaux. Heureusement que nous avons eu « ce dernier coup de pouce » pour vraiment amorcer le projet et rendre possible la prise de décision des organismes.

LE DIALOGUE COMPETITIF

Evoquons maintenant la question juridique et l’écriture des marchés. Devant la complexité d’un marché comme celui-là, on peut se demander si le volet juridique a été un élément facilitateur ou un frein ?

Parlons en premier lieu du dialogue compétitif. C’est un dialogue qui est extrêmement dense, extrêmement lourd, on aurait pu ajouter six mois de plus pour le mener à bien. Il y a de nombreux sujets qu’on aurait pu encore creuser et améliorer. Quand on est technicien, on a toujours envie de creuser un peu plus les sujets. On a senti que les solutions qui nous ont été proposées, et qui ont été particulièrement discutées et très bien discutées, apportaient des réponses suffisamment abouties pour pouvoir démarrer.

Ce sera le rôle du retour d’expérience que de permettre dans une phase 2 d’aller plus loin dans le détail.

Est-ce qu’on pourrait résumer l’état d’esprit au moment du dialogue compétitif ? Est-ce que l’état d’esprit était de limiter les risques au moment du chantier ?

L’état d’esprit au moment du dialogue compétitif était de faire émerger des solutions qui soient pérennes et qui soient absorbables d’un point de vue économique. Cela nous a permis à la fin de l’année 2021 de contractualiser deux lots (le lot 1 et le lot 5) et pour les autres au début de l’été 2022.

Sur les 2 108 logements retenus initialement, nous allons finalement en réaliser 1 458.

Il y a un lot de 300 logements individuels situés dans le Maine-et-Loire relevant exclusivement du bailleur Maine-et-Loire Habitat, qui a été confié à l’entreprise générale Sogéa. Le deuxième lot de logements individuels a été confié au groupement qui s’est constitué autour de l’entreprise E-Loft, qui est un constructeur breton de maisons industrialisées. Ce lot est un peu plus dispersé entre le Maine-et-Loire, la Sarthe et la Loire Atlantique. Les logements collectifs ont été confiés à ALTYN, qui est un groupe nantais spécialisé dans la rénovation énergétique qui prend une dimension un peu différente depuis quelques années, avec Alteresco, contractant général intégré au  groupe. ALTYN a rassemblé autour de lui des partenaires locaux.

UNE DIVERSITE D’ACTEURS

Ce que l’on constate avec cette liste, c’est que vous avez retenu trois opérateurs très différents, avec une entreprise générale et des groupements de PME. C’était ce que nous avions en tête quand, à NOVABUILD, avec FIBOIS et ATLANSUN, nous avons mobilisé les professionnels. Nous espérions que ce marché puisse aussi bénéficier aux PME, au même titre qu’aux entreprises générales. Au bout du compte, on voit qu’elles sont parvenues à se hisser au niveau des exigences attendues.

Oui, elles y sont parvenues. Notre choix était d’avoir la meilleure réponse à nos questions. Nous étions intimement persuadés que pour animer le dialogue, il fallait que nous ne soyons pas qu’avec un seul type d’acteur pour pouvoir faire émerger des solutions différentes et différenciantes.

Je profite de cet échange pour remercier l’ensemble des candidats parce que le dialogue a été d’une richesse absolue, même avec ceux qui n’ont pas été retenus. Ça a été un dialogue long et exigeant mais je pense que toutes les entreprises ont appris dans cet exercice.

Vous pouvez nous faire par d’éléments qui vous ont surpris dans ce dialogue ?

Nous avons été surpris par la capacité de progression des réponses de certains groupements aux différentes étapes. Ceux qui ont remporté les marchés, sont ceux qui ont su être dans le dialogue le plus constructif et qui ont vraiment appris tout au long de ce dialogue. Trois acteurs ont émergé : un acteur qui est une entreprise générale, un acteur qui est plutôt constitué d’un groupement d’industriels, et un acteur qui est constitué à la base de la maîtrise d’œuvre énergétique et qui s’est entouré d’industriels.

Ce qui est intéressant, c’est qu’ils n’amènent pas la même valeur ajoutée, pas les mêmes choses. Nous attendons beaucoup du retour d’expériences et du suivi de projet que nous pourrons faire notamment avec NOVABUILD. Ce sera intéressant de voir comment ces trois types d’acteurs vont mettre en œuvre ces solutions sur le terrain.

E=0

Ce sera effectivement intéressant de voir comment chacun garantit le E = 0 à long terme, peut-être avec trois solutions différentes.

Pour garantir le E=0 à long terme, la première chose, c’est de réaliser des travaux d’enveloppe extrêmement performants. Réussir le E = 0, c’est avant tout dépenser le moins possible d’énergie. Et ça, honnêtement, les propositions des trois candidats retenus, ou même celles des autres candidats, visent des logements extrêmement performants, voire plus performants que le logement neuf.

On est sur une enveloppe qui va être très performante même si certaines idées qu’on avait au début ont évolué. Par exemple, le module de toit sur les maisons ne passe pas d’un point de vue économique. Il a fallu trouver d’autres solutions pour arriver à garantir l’isolation des plafonds et le faire différemment, de manière un peu plus classique de ce qu’on avait imaginé. C’est un des apprentissages du dialogue avec les différentes équipes.

Le deuxième point à retenir, c’est qu’on va déployer du photovoltaïque dans des dimensions que l’on n’avait pas fait jusque-là dans la région. C’est un exercice complexe sur lequel on a travaillé avec Enedis, parce cela a un impact sur le réseau. En effet, ces unités de production locale vont finalement produire beaucoup plus et il va falloir intégrer cette énergie dans le réseau. C’est un gros enjeu en soi. On le voit, ce projet nous a fait progresser, et il a fait progresser d’autres acteurs de la filière.

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